Аренда по закону

Основной задачей государственного земельного надзора, является надзор за соблюдением земельного законодательства, требований использования и охраны земель организациями, должностными лицами и гражданами. Государственный земельный надзор осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке установленным Правительством Российской Федерации.
    В Мясниковском районе функции по государственному земельному надзору за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляются главным государственным инспектором и заместителем главного государственного инспектора Мясниковского района по использованию и охране земель.
Основным видом нарушений, выявляемым при осуществлении государственного земельного надзора является использование земельных участков без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Административная ответственность за данный вид нарушения предусмотрена ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных (КоАПРФ) правонарушениях в виде административного штрафа: на граждан от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
    В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности, постоянного бессрочного пользования, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), аренда земельных участков, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Хотелось бы обратить внимание читателей на особенности заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Зачастую такие договоры заключаются на срок менее одного года и не проходят процедуру государственной регистрации права. Арендаторы, заключившие такие договоры, объясняют это тем, что в силу п.2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды заключенные на срок менее чем один год не подлежат государственной регистрации.
Вместе с тем, согласно ст. 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом
от 24.07.202 № 101-РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте) и соответственно нормы статьи 26 Земельного кодекса не распространяются на договоры аренды сельскохозяйственных угодий. Согласно п. 3 ст. 9 Закона об обороте минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Так ст. 14.1 Областного закона от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» определен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования и составляет: предоставленного под пашню – пять лет; предоставленного под сенокосы и пастбища – один год; предоставленного под многолетние насаждения – двадцать лет.
Таким образом, использование земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок менее одного года – является нарушением действующего законодательства. Такой договор аренды не является правоустанавливающим документом, оформленным в установленном законом порядке и лицо, использующее по такому договору земельный участок, подлежит привлечению к административной ответственности в порядке ст. 7.1 КоАПРФ.
Кроме этого хотелось бы обратить внимание арендодателей земельных участков сельскохозяйственных угодий на существующую судебную практику. Как показала практика участия в судебных заседаниях, связанных с рассмотрением исков арендодателей о соблюдении условий договора аренды (оплата арендной платы, уплата земельного налога, оказание каких либо услуг по договору аренды) в большинстве случаев договоры аренды сельскохозяйственных угодий, заключенные на срок менее 5 лет и не зарегистрированные в установленном законом порядке, судами признаются ничтожными и в удовлетворении исковых требований арендодателей суд отказывает. В целях соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации настоятельно рекомендуем арендаторам использовать земельные участки сельскохозяйственного назначения только на основании договоров аренды таких участков, заключенных в строгом соответствии с требованиями ст. 26 Земельного кодекса, ст. 9 Закона об обороте, 14.1 Областного закона от 22 июля 2003 года № 19-ЗС.