Особенности совершения сделок с имуществом несовершеннолетних детей и недееспособных лиц, находящихся под опекой и попечительством

Субъектами гражданских правоотношений были и остаются несовершеннолетние, недееспособные граждане, требующие особых мер охраны, поскольку они в силу возраста, психологических особенностей, здоровья не могут самостоятельно отстаивать свои интересы, не обладают полной гражданской дееспособностью. Гарантией соблюдения имущественных и жилищных прав указанной категории субъектов служит контроль со стороны органов опеки и попечительства.
Статья 28 Гражданского кодекса предусматривает дееспособность малолетних, т.е. несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет. По общему правилу сделки за этих лиц могут совершать от их имени только их законные представители.
Права несовершеннолетних, недееспособных, не являющихся собственниками недвижимого имущества охраняются, прежде всего нормой п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В случае проживания детей с родителями, которые не ограничены в родительских правах, отчуждение жилого помещения допускается без согласия органа опеки и попечительства.
Помимо изложенного, в соответствии со ст.2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» несовершеннолетние в обязательном порядке участвуют в приватизации жилого помещения, занимаемого совместно с членами семьи или же того, в котором они остались проживать одни, лишившись родительского попечения. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, несовершеннолетние, недееспособные оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. Как уже отмечалось, в целях защиты прав указанной категории субъектов, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом указанной категории субъектов.
     Так, в соответствии с п.п.2,3 ст.37 Гражданского кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В п.3 ст. 37 Гражданского кодекса также установлено, что порядок управления имуществом подопечного устанавливается федеральным законом, к которому, в частности, относится принятый Закон об опеке.
Исходя из анализа норм действующего законодательства Российской Федерации, предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства необходимо в следующих случаях:
1)    на распоряжение имуществом, находящимся в собственности лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса);
2)    на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение своим имуществом (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса).
При этом согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.07.2004 №126 (далее – Инструкция), под распоряжением имуществом в вышеперечисленных случаях следует понимать:
- совершение сделок по отчуждению имущества (продажи, мены, дарения и т.д.);
- сдачу внаем (в аренду), предоставление в безвозмездное пользование, передачу имущества в ипотеку;
- отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество;
- выдел долей, раздел имущества;
- совершение иных сделок, влекущих уменьшение имущества, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности.
В ст. 20 Закона об опеке предусмотрено общее правило, согласно которому отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, возможно только в исключительных случаях:
1) принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы подопечного.